成功案例
地役权合同的设立应采用书面形式
作者：姚志斗 律师 时间：2018年12月24日
案情简介：上世纪八十年代，原告刘英锦向彭箕贤购买取得彭箕贤原位于于都县仙下乡仙下圩房屋的所有权，该房屋与被告之父彭箕福原在仙下圩的房屋共结构主体相邻，两家共用楼梯间楼梯上下通行。上世纪九十年代，刘英锦对其所属房屋在原址“拆旧建新"，建起三层楼房一幢，并在其新房内按老房屋的建筑布局修建了通往顶楼的楼梯，原告刘英锦、原告张香英之夫刘英银（现已故）分别取得了该房屋由政府颁发的集体土地建设用地使用证。本世纪初，彭箕福亦在其所属房屋原址“拆旧建新"，建起三层楼房一幢，并也在其房内修建了通往顶楼的楼梯，该房屋现由被告彭陈长占有使用。两家新房建好后，原、被告对原告房屋内的楼梯使用权问题发生分歧，被告将两家一至三楼中间隔墙打通，并安装门页主张通行，原告与被告协商无果，遂诉至法院成讼。原告请求法院判令被告停止侵权、排除妨碍，不得阻止原告将原告房屋与被告房屋之间的三道门拆除并对通道口封闭，并赔偿原告拆除门及封闭通道口的费用2万元。
姚志斗律师观点：本案中，原、被告发生争议的通道及楼梯在原告房屋范围内，属原告所有，双方在新建房屋后没有签订过书面形式的地役权合同，故双方不存在地役权合同关系。根据当事人陈述，双方在老房屋居住时共用楼梯间楼梯上下通行，但现老房屋已拆除，双方分别进行了房屋重建，其现状已发生改变，被告彭陈长通过其房屋内现有的楼梯可以上下通行，被告以其在老房居住时与原告共用楼梯通行为由抗辩，将两家中间隔墙打通，主张使用原告房屋内的楼梯，没有事实和法律依据。故对原告主张封闭两家房屋之间三处通道的诉请，应予以支持。原告请求被告赔偿拆门及封闭通道的费用2万元，由于该损失尚未实际发生，原告可待日后实际产生该部分费用后另行主张权利。
相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》第二条第三款
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三十五条 【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第一百五十七条 【设立地役权】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
《中华人民共和国合同法》
第十条第二款 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条 承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
案件结果：被告彭陈长应于本判决生效后立即对原告刘英锦、张香英房屋停止侵害、排除妨碍，刘英锦、张香英在其房屋内封闭原、被告房屋之间的三处通道口，被告彭陈长不得阻挠；驳回原告刘英锦、张香英的其他诉讼请求。
姚志斗律师观点：本案中，原、被告发生争议的通道及楼梯在原告房屋范围内，属原告所有，双方在新建房屋后没有签订过书面形式的地役权合同，故双方不存在地役权合同关系。根据当事人陈述，双方在老房屋居住时共用楼梯间楼梯上下通行，但现老房屋已拆除，双方分别进行了房屋重建，其现状已发生改变，被告彭陈长通过其房屋内现有的楼梯可以上下通行，被告以其在老房居住时与原告共用楼梯通行为由抗辩，将两家中间隔墙打通，主张使用原告房屋内的楼梯，没有事实和法律依据。故对原告主张封闭两家房屋之间三处通道的诉请，应予以支持。原告请求被告赔偿拆门及封闭通道的费用2万元，由于该损失尚未实际发生，原告可待日后实际产生该部分费用后另行主张权利。
相关法律法规：
《中华人民共和国物权法》第二条第三款
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
第三十五条 【排除妨害、消除危险请求权】妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第一百五十七条 【设立地役权】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）利用期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
《中华人民共和国合同法》
第十条第二款 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《中华人民共和国侵权责任法》
第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条 承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
案件结果：被告彭陈长应于本判决生效后立即对原告刘英锦、张香英房屋停止侵害、排除妨碍，刘英锦、张香英在其房屋内封闭原、被告房屋之间的三处通道口，被告彭陈长不得阻挠；驳回原告刘英锦、张香英的其他诉讼请求。
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