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律师随笔

【房产诉讼 以案说法】律师解析开发商以合同免责条款逾期交房是否构成违约
作者:姚志斗 律师  时间:2017年11月30日
【案情介绍】
2015815日,张某夫妇向甲公司购买坐落于上海市的一处房屋,总价款为161万元。双方在预售合同中约定:甲公司于20151231日前交付房屋,除不可抗力外,如未按期交房,甲公司赔付已付购房款每日0.02%的违约金。另外,双方还在合同补充条款中约定:如发生因供水、供电、煤气、排水等公共配套设施的延误、规划导致的工程推延、政府政策变化等情况,不属于甲公司逾期交付房屋,但甲公司应当及时通知张某夫妇客观情况。
签订合同后,张某夫妇陆续支付了购房款。而因土地征收未完成,市政燃气管道配套工程无法计划开工。2015327日,甲公司在得知情况后曾向政府部门发函催促,至2016420日,配套工程最终完成。20166月,张某夫妇收到甲公司入住通知书,双方于201671日办理交房手续。
随后张某夫妇认为甲公司延期交房构成违约,遂向法院起诉要求对方支付逾期交房违约金58185元。甲公司坚持延迟交房是合同中约定的免责条款,不应承担责任,考虑具体情况自愿补偿张某夫妇11757元。
【法院判决】
一审法院认定,市政配套工程延迟导致甲公司延迟交房系开发商不能左右的情形,根据合同约定交房期限可以顺延,张某夫妇要求甲公司赔偿延期交房违约金无依据,对于甲公司自愿补偿的情形可以支持。
张某夫妇不服一审判决上诉至上海一中院。二审庭审中,张某夫妇提出甲公司在签订合同时明知配套工程出现延误,未告知购房者情况,依然承诺于20151231日交房,甲公司称其虽然知晓施工可能出现延迟情况,但在签订合同时还不确定是否会造成实际延误,可能在后续履行中追赶进度,不存在恶意隐瞒行为。
二审法院认定上述事实,认为购房者有理由相信甲公司设置的交房期限具有现实可行性,原有的风险能够及时消除,没有新的免责条款,该期限内能够实现交房。张某夫妇主张免责条款的适用范围是针对签约后新发生的不确定风险,在双方当事人对格式条款理解存在分歧的情况下,应当做有利于相对人的解释。最终改判甲公司按张某夫妇自愿要求的按合同约定标准的55%比例支付逾期交房违约金32292.15元。
【姚志斗律师分析】
在本案中注意到争议的焦点在于格式条款与免责条款的效力。
·格式条款
大多数购房者在买房签约时,用的都是开发商提供的购房合同,在这份合同中,也许就有“格式条款”,在实际履行过程中双方在此条款上发生分歧,是买卖纠纷类案件常见的争议焦点。
1、格式条款的定义
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)39规定了“格式条款”的定义,即“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”
2、格式条款具体适用情况
《合同法》第41规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理
解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”本案中,张某夫妇对于合同中格式条款的解释符合诚实信用的解释原则,二审法院依法改判作出对不提供“格式条款”方有利的解释,符合《合同法》的规定。
也就是说,当买卖双方对“格式条款”的理解有争议,首先应该是以一般人的理解力为标准进行统一且客观的解释;而当存在两种以上的解释均合理时,考虑到开发商作为条款制作人,有可能通过预设意义不明确的文字将不合理解释强加于购房人,此时,应对开发商作出不利的解释,以维护购房人权益。
再有,因为“非格式条款”是双方在平等基础上逐条磋商拟定,充分尊重了双方的意思,所以发生条款冲突时“非格式条款”比“格式条款”优先适用。
同时,《合同法》第39也规定了使用人的义务:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”40规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”
根据上述规定,开发商负有就“格式条款”向购房人解释说明和提示注意的义务。开发商通过滥用“格式条款”规避应负的义务、或是加重购房人责任的条款,如约定认购定金不作退还、面积误差不能退房等,均属无效。
·免责条款
根据《合同法》的规定,开放商一再推迟交房时间,购房者可以要求解除合同,对方承担违约责任。商品房买卖合同中通常由开发商提供格式合同,一般不允许购房者修改其中的条款,而在合同中通常为了规避开放商可能存在的风险,会约定“免责条款”。《合同法》第39条明确规定提供格式合同一方当事人提请对方注意和说明“免责条款”的义务。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)107规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任,法律另有规定的除外。”也属于通常所说的“免责条款”。
“免责条款”订入合同中并不等于当然有效,除了应该符合法律关于合同效力的一般规定外,还应符合一些特殊规定。
商品房买卖合同中免责条款的生效要件:
①不得违反法律和社会公共利益
我国《民法通则》第7规定:“民事活动应尊重社会公德,不得损害社会公共利益,扰乱社会经济秩序。”因此,在商品房买卖合同中,有上述内容的免责条款无效。例如双方在订立房屋买卖合同时约定,如减少成本而降低国家规定的抗地震等级,当发生地震造成房屋损毁时双方互不追究,这样的免责条款就明显违反了国家关于抗震等级要求的强制性规定,从而无效。
②不得免除预售方的基本义务
免责条款的免责以预售方履行合同基本义务为前提,否则免责条款无效。例如:商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务,如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷,本公司不负责解决”等条款,即属免除基本义务,当然无效。
③不得免除故意和重大过失责任
因故意或重大过失致人损害的行为,表明行为人的过错程度是重大的。我国《合同法》第53规定“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”目前有些商品房预售合同约定:“因售房方的过失行为导致的损害,购房方不得要求赔偿。”对这一免责条款,如果预售方的重大过失而致的损害,则此免责规定无效。
④不得违反公平原则
公平原则是民法的一项基本原则,它的要求之一就是民事主体在承担民事责任上要合理。在我国《民法通则》第58条、59条规定了民事行为无效、可撤销的各种情况,如存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形,当事人可以依法请求法院或仲裁机构确认无效或得撤销。
    在实际商品房买卖合同过程中,购房者应注意:1、仔细并逐条阅读合同文本,有疑问的条款可当场要求开发商予以释明;2、对于“格式条款”,购房人有权选择接受或不接受,亦可商定修改;3、手写、手填等“非格式条款”具有优先适用性,若有特殊约定事项应以书面形式明确载入合同文本。只有擦亮眼睛,才能避免利益受损。